Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli arsa paylarını yükleniciye (müteahhide) devretmeyi taahhüt ettiği, yüklenicinin ise arsa üzerinde bina inşa ederek bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği bir anlaşmayı ifade eder. Bu sözleşme tipi uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak bilinmektedir.

Uygulamada bu tür sözleşmelerin yapılırken; arsa sahiplerinin, teslimden evvel işin finansında kolaylık sağlamak üzere yükleniciye bir kısım pay devri yaptıklarına uygulamada çok sık şahit oluruz. Bu durum, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshedilmesi halinde üçüncü kişilerin hakları yönünden çeşitli uyuşmazlıkları beraberinde getirmektedir. 

İÇTİHAT DEĞİŞİKLİĞİ NE SÖYLÜYOR?

Bu tür sözleşmelerin feshinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda Yargıtay’ın yerleşik içtihadı arsa malikinin teslimden evvel işin finansında kolaylık sağlamak üzere yükleniciye yapmış olduğu tapu devirlerinin avans niteliğinde olduğu yönündeydi. Dolayısıyla sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi hâlinde; yüklenicinin projeden üçüncü kişilere yaptığı satışların hukuki dayanağı ortadan kalkmış oluyor, üçüncü kişinin satın aldığı taşınmaz tapuda yeniden arsa maliki adına tescil ediliyordu. Diğer sınırlı ayni haklar ve özellikle de ipotekler bakımından da aynı durum söz konusuydu. Üçüncü kişiler burada, TMK’nin 3. maddesi hükmünce iyi niyet iddiasında bulunamıyordu.  

Ne var ki Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin durumuyla alakalı içtihadında değişikliğe gitmiştir. Bu kapsamda Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 16/05/2025 tarihli ve E: 2024/1, K: 2025/2 sayılı kararını tesis etmiştir.

16/05/2025 tarih, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesi ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshedilmesi halinde, üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazların arsa sahibine geri dönebileceğine karar vermiştir. (1)

Dolayısıyla arsa maliki ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilse bile üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının korunması mümkün hale gelmiştir. Bu önemli içtihat değişikliğinden sonra, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde özellikle arsa sahiplerinin sözleşme aşamasında mutlaka hukuki destek almasını tavsiye ederiz.

(1) https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/07/20250718-6.pdf